消費(fèi)型態(tài)的多樣性、旺盛的消費(fèi)人潮，以及精華店面的稀有性，都是吸引二樓屋主轉(zhuǎn)用作店面或進(jìn)行交易的誘因。

【MyGoNews林湘慈/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】雖然2011年第三季的製造業(yè)景氣受歐美需求疲軟影響，但由於零售業(yè)強(qiáng)勁與陸客觀光的刺激，臺(tái)灣仍可維持外冷內(nèi)熱的景況。以日本連鎖平價(jià)服飾來(lái)臺(tái)大舉展店，以及近日西班牙平價(jià)時(shí)尚品牌於101大樓設(shè)櫃，並創(chuàng)下每日萬(wàn)名消費(fèi)者朝聖、假日業(yè)績(jī)破億的消費(fèi)熱況來(lái)看，與消費(fèi)市況緊密連結(jié)的店面需求，依然充滿無(wú)窮的潛力。除了熱門(mén)商圈的金店面以外，商圈的空間需求已經(jīng)突破過(guò)去一樓「街邊店」的限制，較冷門(mén)的二樓店面無(wú)論在價(jià)量表現(xiàn)都相當(dāng)亮眼。

根據(jù)永慶房仲集團(tuán)店面事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，至2011年10月為止，二樓店面的成交指數(shù)達(dá)220(以2004年為基準(zhǔn))，僅次於1997年的歷史高量，預(yù)估2011年較2010年可成長(zhǎng)6成以上。而且過(guò)往百萬(wàn)的成交行情多出現(xiàn)在市中心的忠孝東路四段的SOGO商圈以及西門(mén)町百貨商圈，2011年則連士林夜市都已經(jīng)出現(xiàn)每坪破百萬(wàn)的二樓店面行情，顯示店面熱已經(jīng)延燒到各個(gè)立體商圈。

永慶房屋店面事業(yè)部經(jīng)理鄭朝鶴指出，奢侈稅、全球股災(zāi)讓許多高資產(chǎn)買(mǎi)方轉(zhuǎn)進(jìn)租金報(bào)酬率、價(jià)格較有支撐潛力的店面市場(chǎng)，再加上消費(fèi)型態(tài)的多樣性、旺盛的消費(fèi)人潮，以及精華店面的稀有性，都是吸引二樓屋主轉(zhuǎn)用作店面或進(jìn)行交易的誘因。

商業(yè)區(qū)專享紅利 熱門(mén)商圈二樓店面轉(zhuǎn)用率超過(guò)9成

鄭朝鶴表示，依臺(tái)北市相關(guān)建築管理的法令規(guī)定，坐落在「商業(yè)區(qū)」的建築物的二樓以上空間才能作為營(yíng)業(yè)空間。所以過(guò)去較熱門(mén)的二樓店面多集中在市中心商業(yè)區(qū)的臨路大樓，或是大型夜市商圈。

 



根據(jù)永慶房仲集團(tuán)店面事業(yè)部調(diào)查，目前二樓店面轉(zhuǎn)用率(從住宅或商辦轉(zhuǎn)為店面使用)最高的當(dāng)屬忠孝SOGO、西門(mén)町、士林夜市、站前商圈，轉(zhuǎn)用作店面使用的比例都超過(guò)5成。以忠孝SOGO商圈為例，早期二樓店面多為連鎖餐廳，近期有則補(bǔ)教、醫(yī)美、娛樂(lè)、精品業(yè)加入。目前行情居各區(qū)之首首，雖未破每坪200萬(wàn)大關(guān)，但相較於後巷第一排動(dòng)輒4、500萬(wàn)的行情而言，有比價(jià)的優(yōu)勢(shì)，因此除非一樓作金融金構(gòu)使用之外，否則空置率不高。而站前商圈則因?yàn)榻煌ㄈ顺睅?lái)的大量轉(zhuǎn)運(yùn)商機(jī)，無(wú)論餐飲業(yè)、百貨業(yè)、補(bǔ)教業(yè)的商機(jī)都大，二樓店面的使用比例僅次於忠孝SOGO商圈。


西門(mén)町的透天厝的建物型態(tài)佔(zhàn)比將近一半，使用二樓作為連通使用，或個(gè)別營(yíng)業(yè)的比例都高，因此排除商場(chǎng)內(nèi)的二樓店面不計(jì)，二樓店面的使用率為73％。鄭朝鶴強(qiáng)調(diào)，士林夜市的建物型態(tài)比西門(mén)町還老舊，因此二樓當(dāng)?shù)昝娴那闆r也相當(dāng)普遍，而且透天厝還有土地資產(chǎn)改建的再開(kāi)發(fā)空間，所以現(xiàn)況的單層價(jià)值也會(huì)比較高。

「落地玻璃樓上舖」熱潮應(yīng)注意事項(xiàng)

鄭朝鶴說(shuō)明，鄰近的香港地狹人稠，商圈密集、高強(qiáng)度的發(fā)展成為趨勢(shì)，但在有限的空間裡，為因應(yīng)近年來(lái)的自由行商機(jī)，已經(jīng)發(fā)展出娛樂(lè)二樓以上將牆面全部改裝為落地玻璃外觀的店鋪，一方面可吸引街道上過(guò)往人群的目光，進(jìn)而促進(jìn)消費(fèi)服務(wù)的機(jī)會(huì)，另一方面，則可增加二樓以上室內(nèi)空間的明亮度及時(shí)尚感。這種改裝方式已經(jīng)慢慢引進(jìn)臺(tái)灣，也形成風(fēng)潮，尤其追求時(shí)尚尖端的美容美髮業(yè)及健身房都大量採(cǎi)用。

鄭朝鶴最後表示，這種以較低的成本購(gòu)置二樓金店面已成為買(mǎi)方搶進(jìn)卡位的新選擇，但建議買(mǎi)方及屋主除了對(duì)於室內(nèi)裝修、可容許營(yíng)業(yè)內(nèi)容要合乎法規(guī)要求外，對(duì)於大樓的公共安全問(wèn)題或與管委會(huì)之間的默契也應(yīng)該有明確的約定規(guī)則，才能確保店面投資價(jià)值的穩(wěn)定性。


臺(tái)北市主要商圈二樓店面統(tǒng)計(jì)表
 
二樓店面轉(zhuǎn)用率
二樓成交行情
(萬(wàn)元/坪)
一樓成交行情
(萬(wàn)元/坪)
忠孝SOGO商圈
83％
90~160
300~900
西門(mén)町徒步區(qū)
78％
75~150
200~600
士林夜市商圈
52％
60~135
120~600
中山北路晶華商圈
35％
60~80
180~350
南京西路商圈
38％
70~90
200~380
站前商圈
81％
55~80
200~450
公館商圈
48％
50~75
120~720
資料來(lái)源：永慶房仲集團(tuán)